外国人租赁保护 (외국인의 임대차 보호)

 

● "专贳(전세)"制度

在韩国有一种其他国家没有的方式，叫做"专贳(전세)"。通常情况下，租户通过支付一定的"专贳保证金"(指全税租房时交付给房东的押金)来租用别人的房子，而不需要支付月租金。

因为"专贳(전세)"方式租房通常要求更高的保证金，相比于以"月租(월세)"方式租房，所以选择适合自己经济状况的方式是很重要的。

 

 

● 出租人的义务

出租人(赁贷人)有责任在租赁期间保持房屋处于适当的状态，以确保承租人(赁借人)能够良好地使用房屋。例如，灯泡烧坏或者水管漏水等居住所需的大部分维修责任都由出租人承担。

然而，在签订合同时，有时可能会在“特别约定”中另有规定，因此建议仔细阅读合同。

 

 

● 承租人的义务

 

最重要的是及时支付租金的义务。如果未支付相当于两个月以上的租金，出租人有权终止租赁合同。

如果房东(出租人)未明确通知终止租赁合同，而租户（承租人）支付了拖欠的租金，使得拖欠不超过两个月的情况，那么房东将无法继续终止合同。

相反，如果房东已经发出了终止合同的通知，即使之后再支付月租金，也无法继续维持已经终止的合同。

 

 

● 合同的更新

如果租客和出租方都没有做出特别的意思表示，并且原定的租赁期已经结束，那么租赁期将自动延长2年(自动续约，也称为“默示续约”)。

然而，在这种情况下，承租人可以随时通知出租人终止合同。收到通知后，从那一天起三个月后，终止通知才生效，因此最终承租人(租户)将在通知后三个月后才能搬出。

即使房东(出租人)不同意延长，在租赁期满前的6个月至1个月之间，租户(承租人)可以向房东(出租人)提出续签合同(延长期限)的要求。在这种情况下，除非有正当理由，否则房东不能拒绝，并且只能提出一次续签要求，因此法律保障了租户在原租赁期限基础上再租2年的权利。

 

 

● 租赁结束和承租人保护

租赁结束后，房东(出租人)有义务“立即”将未支付的月租金或公用费用扣除后的保证金(押金)返还给承租人(租户)。

 

然而，问题在于如果出租人由于资金状况等原因不能立即退还押金。韩国法律通过多种方式保护承租人。

第一，承租人可以拒绝“归还房屋”。由于房东的保证金退还义务和承租人的房屋归还义务必须“同时”进行，因此承租人可以拒绝向房东归还房屋。

第二，可以进行“租赁权登记”。如果因为学校或工作等原因需要搬迁到其他地方，可以通过“登记”使得继续在该房屋居住等同于继续租住该房屋。

 

如果满足法律规定的“迁入报告”或“确定日期”等条件，即使房屋被拍卖，也有权主张继续居住的权利(对抗力)，或者比其他一般债权人(有权收取款项的人)优先分配一定金额(称为“优先偿还权”，其金额因地区而异)。

在租赁期间或者结束后，只要承租人继续居住或占有房屋，房东就不能擅自进入承租人的住所(除非经过法院批准，否则是违法的)。如果房东未经承租人许可而进入住所或更改密码，承租人可以立即报警(相当于"住宅侵入罪")。

 

 

● 身为外国人获得保护的方法

原则上, 韩国法律所保护的承租人对象中并不包括外国人在内。

然而，如果符合法律规定的特定条件，提交了“居留地变更申报”，则可以成为保护对象。

 

​[判例: 출입국관리법 제88조의2, 서울민사지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부 판결]

 

在这种情况下，像一般的韩国人一样，即使房屋被拍卖，也有权主张继续居住的权利(对抗力)，或者比其他一般债权人(有权收取款项的人)优先获得一定金额的分配。

 

 

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한국의 임대차법

 

● ‘전세’ 제도

 

한국에는 다른 나라에 없는 ‘전세’라는 방식이 있습니다. 일반적으로 ‘보증금’과 ‘월세’, ‘기간’을 정하여 다른 사람의 집을 빌리지만, ‘전세’의 경우 월세 없이 보증금(전세금)만으로 집을 빌리게 되는 것입니다.

 

집주인 입장에서 ‘보증금’은 나중에 그대로 돌려주어야 하는 돈이므로 무슨 이득이 있을까 의문이 들 수 있겠지만, 과거에는 한국의 은행 이자율이 꽤 높았기 때문에 은행에 예치하는 것만으로도 이자 이득을 얻을 수 있었고, 꼭 이자가 아니더라도 큰돈을 융통할 ‘기회’를 얻을 수 있었기 때문에 자연스럽게 이러한 방식이 형성된 것으로 보입니다.

 

‘전세’로 집을 빌리는 경우 ‘월세’로 집을 빌리는 경우보다 보증금이 높은 경우가 대부분이므로 자신의 경제 상황에 맞춰 적절한 방식을 선택하는 것이 좋습니다.

 

 

● '임대인'의 의무

 

임대인(집을 빌려주는 사람)은 임대차 기간(집을 빌리는 기간) 동안 임차인(집을 빌리는 사람)이 집을 잘 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 따라서 전등이 나가거나 물이 새는 등 거주를 위하여 필요한 대부분의 수리 의무는 임대인에게 있습니다.

 

다만 계약시 ‘특약 사항’에 달리 기재하는 경우가 있으므로 계약서를 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

● '임차인'의 의무

 

임차인(집을 빌리는 사람) 의무의 첫째는 당연히 월세를 잘 지급할 의무라고 할 수 있습니다. ‘2회분’ (2달치) 이상의 월세를 지급하지 않은 상태가 된 경우 임대인(집을 빌려주는 사람)은 임대차 계약을 해지(종료)할 수 있습니다.

 

계약의 해지는 임대인의 ‘권리’이고, ‘2회분’ 월세가 밀려 있는 상태가 유지되어야 하기 때문에 임대인(집을 빌려주는 사람)이 계약 해지 통보를 명확히 하지 않은 상태에서 임차인(집을 빌리는 사람)이 밀린 월세를 지급하여 ‘2회분’이 되지 않는 경우 임대인은 더 이상 계약을 해지할 수 없습니다. 반대로 임대인이 이미 계약 해지 통보를 하였다면 그 이후 월세를 지급하더라도 종료된 계약을 다시 유지시킬 수 없습니다.

 

 

● 계약의 갱신

 

임차인(집을 빌리는 사람)은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인(집을 빌려주는 사람)에게 계약 갱신(기간 연장)을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 이상 거절할 수 없으며, 갱신을 요구할 수 있는 횟수는 한 번뿐이므로 기존의 임대차 기간에서 2년을 더 살 수 있는 권리가 법으로 보장되는 것입니다.

 

임차인(집을 빌리는 사람)과 임대인(집을 빌려주는 사람) 모두 특별한 의사표시가 없었던 상태에서 원래의 임대차 기간이 지난 경우, 임대차 기간은 2년 더 연장됩니다(자동 연장, ‘묵시적 갱신’). 다만 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력이 발생하는데, 결국 해지 통보 후 3개월 후에 나갈 수 있게 되는 것입니다.

 

위와 같은 경우(묵시적 갱신)로 임대차 기간이 연장된 경우 또는 임대인(집을 빌려주는 사람)이 연장에 동의하지 않는 경우에도 임차인(집을 빌리는 사람)은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약 갱신(기간 연장)을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 법이 정한 정당한 사유가 없는 이상 거절할 수 없으며, 갱신을 요구할 수 있는 횟수는 한 번뿐이므로 기존의 임대차 기간에서 2년을 더 살 수 있는 권리가 법으로 보장되는 것입니다.

 

 

● 임대차 종료와 임차인 보호

 

임대차가 종료된 경우 임대인(집을 빌려준 사람)은 임차인(집을 빌린 사람)에게 밀린 월세나 공과금을 뺀 나머지 보증금을 돌려줄 의무가 ‘즉시’ 발생합니다.

 

그런데 문제는 임대인이 자금 사정 등으로 인하여 곧바로 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다. 한국법은 여러 방식을 통하여 임차인을 보호하고 있습니다.

 

첫 번째는 ‘집의 반환을 거부’할 수 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 집 반환 의무는 ‘동시’에 이루어져야 하기 때문에 임차인은 임대인에게 집 반환을 거부할 수 있습니다. 두 번째는 ‘임차권 등기’를 하는 것입니다. 학교나 직장 등의 이유로 다른 곳에 이사해야 하는 경우 ‘등기’를 통하여 해당 집에 계속 거주하는 것처럼 등재시킬 수 있습니다.

 

‘전입신고’나 ‘확정일자’ 등 법이 정한 일정한 요건을 갖추는 경우 집이 경매에 넘어가더라도 계속 살 권리(대항력)를 주장하거나 다른 일반 채권자(돈 받을 권리가 있는 사람)보다 일정 금액 우선적으로 배당받을 수 있습니다(이를 ‘우선변제권’이라 하며, 지역마다 그 금액이 다릅니다).

 

임대차 기간 중 또는 종료되었다고 하더라도 집에 임차인이 계속 거주하거나 점유하는 이상 집주인은 함부로 임차인의 집에 들어올 수 없고(법원을 통하지 않으면 불법), 만약 집주인이 허락 없이 들어오거나 비밀번호를 변경하는 경우 곧바로 112에 신고할 수 있습니다(주거침입죄).

 

 

● 외국인으로서 보호받는 방법

 

한국법이 보호하는 임차인(집을 빌린 사람)의 대상에 원칙적으로 ‘외국인’은 포함되지 않습니다.

 

그러나 법이 정한 일정한 요건에 준하는 ‘체류지 변경신고’를 하는 경우 보호 대상이 될 수 있습니다.

 

​[判例: 출입국관리법 제88조의2, 서울민사지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부 판결]

 

이 경우 일반 한국인들과 같이 집이 경매에 넘어가더라도 계속 살 권리(대항력)를 주장하거나 다른 일반 채권자(돈 받을 권리가 있는 사람)보다 일정 금액 우선적으로 배당받을 수 있습니다.

 

 

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